Construcciones Residenciales en Áreas Privadas

 

REGLA I.
La Arquitectura, vista exterior y jardines, deberán expresar las características de la arquitectura contemporánea mexicana, con una vigorosa manifestación de su herencia colonial o hispana, buscando que prevalezca la unidad sobre el capricho de la expresión individual, para el placer tanto de la propia comunidad residente como de los visitantes. Ninguna edificación de tipo artificial o llamativo, pared o elemento destinado a embellecer jardines y otro fin, será aprobado por el Comité de Diseño, si desarmoniza con el conjunto. Se dará especial atención a los exteriores que den a las calles publicas, áreas comunes, áreas privadas restringidas, campo de golf y otros servicios de participación.

REGLA 2ª.
1. Para construir o modificar una estructura en Bajamar (Misiones A.D. o T.S.), se requiere demostrar posesión de la propiedad y membresía BHOA actualizada. El Comité de Diseño no aceptara Planos Preliminares sin la verificación del Gerente General de BHOA.
2. El Propietario, arquitecto y constructor, deben firmar el “DOCUMENTO DEL CONVENIO” (Anexo A) manifestando su interpretación sobre su contenido y estar de acuerdo en cumplir con LAS REGLAS DE DISEÑO DE LA ASOCIACIÓN DE HOMEOWNERS DE BAJAMAR.
3. El primer paso para una construcción mayor, es presentar dos (2) juegos de “Planos Preliminares”, que demuestren, (a) el nombre del numero de lote, (b) un plano del terreno a escala 1:100, mostrando todas las construcciones planeadas en el terreno, (c) todos los espacios, (d) planos de plantas y cuatro (4) fachadas a escala, (e) porcentaje del área del lote debe estar cubierta por construcción (radio de rastro total de construcción / área de terreno), y (f) un mapa de extensión de su misión (disponible en la oficina de BHOA), mostrando la ubicación de su lote. Anexar un cheque por $75.00 dólares a nombre de BHOA, y obtener el recibo del Gerente General.
4. El Comité de Diseño revisara que los Planos Preliminares cumplan con las Reglas de Diseño. Si el Comité de Diseño determina que el proyecto no cumple con los requisitos, el Comité indicara la razón por escrito, y si el problema puede solucionarse.

En este punto, los Planos Preliminares podrán ser revisados y entregados nuevamente al Comité dentro de un mes.
5. De manera alternativa, se puede solicitar una variante. Resumir en una carta dirigida al Comité de Diseño, las razones del porque se otorga la variante. El Comité de Diseño re evaluara la propuesta de la variante en la carta informativa. Los solicitantes también pueden reunirse con el Comité de Diseño para discutir dicha petición. Mientras el Comité de Diseño hace la recomendación, el Consejo Directivo (la mayoría del quórum oficial) tomara la decisión final.
6. Después que el comité de Diseño reciba aprobación por escrito de los Planos Preliminares (firmada por un mínimo de dos (2) miembros del Comité de Diseño, mas la del Arquitecto designado dentro del Comité de Diseño), los Planos Definitivos deben hacerse a escala 1:50 y / o :100. Estos Planos Finales deben tener:
a. Un plano con la ubicación del lote, dimensiones del lote, toda la construcción, incluyendo caminos, entrada para automóvil, maceteros, estacionamiento, servicios y área para basura (al frente, al lado y la parte de atrás).
b. Porcentaje del área del lote cubierta con construcción.
c. Cuatro (4) fachadas, con todas las alturas, incluyendo chimeneas y cúpulas.
d. Cimientos y distribución de plomería y electricidad.
e. Declive de techos.
f. Drenaje de agua.
g. Materiales de construcción, y colores de exterior de conformidad con las reglas de diseño, e.g. materiales y colores tradicionales Mexicanos / Colonial (techos de teja roja y exteriores blancos).
7. El Comité de Diseño requiere de cuatro (4) juegos de los Planos Definitivos o Finales y Especificaciones para aprobación. Tres (3) copias selladas y aprobadas se le regresaran al solicitante, (firmadas por un mínimo de tres (3) miembros del Comité de Diseño). Una vez aprobados, el solicitante también recibirá una carta en Español para ser entregada a la Dirección de Desarrollo Urbano y Ecología, Ave. Floresta 1323-3 entre 3era y 4ta, Ensenada B.C.), junto con sus planos aprobados del Comité de Diseño de BHOA, para obtener el permiso de construcción por parte de la ciudad. La Ciudad de Ensenada no expide el permiso de construcción sin la aprobación previa de la Asociación. Una (1) copia de los planos y especificaciones finales sellados y aprobados por la Ciudad, junto con una copia de Permiso de Construcción se le entregara al Gerente General de BHOA para los registros de la Asociación.
8. Obtener permiso para la instalación del medidor de electricidad en la Comisión Federal de Electricidad (CFE, en la Ave. Gastelum 1306, en Ensenada).
9. En caso de una construcción menor, e.g. paredes en los jardines, pintura del exterior o decoración de loza, azulejo, etc. Será suficiente presentar una carta ante el Comité de Diseño por conducto del Gerente General de BHOA, con la siguiente información: (1) nombre del propietario, (2) misión, “de manzana, # de lote, (3) dos copias del plano del terreno a escala mostrando la construcción existente en el lote, y la ubicación del trabajo a realizarse. (4) una descripción de la construcción menor propuesta, (5) un plano del área afectada. Si es visible desde las propiedades adyacentes, la calle o áreas comunes, muestras del color de la pintura otra que no sea blanca, y loza roja, etc. Todo esto tiene que presentarse para aprobación. El Comité de Diseño revisara la información entregada y se comunicará con el solicitante a la brevedad posible sobre el resultado y lo que se requiere. Planos hechos cuidadosamente a mano son aceptables.

 

AntesDe Iniciar Cualquier Construcción

 

10. Dejar un cheque en deposito a nombre de BHOA por la cantidad de $3,000.00 DOLARES y obtener el recibo correspondiente. Este deposito se hace para asegurar la limpieza y, o reparación de las propiedades adyacentes, caminos, etc., que puedan dañarse en el proceso de la construcción, en adhesión al DOCUMENTO CONVENIO. El depósito no será devuelto hasta que se haya cumplido con todos los requisitos, y las cuotas para BHOA estén al corriente al momento que se solicite el reembolso. Esta aprobación será firmada por tres (3) miembros del Comité de Diseño. El cheque por el reembolso será expedido por el Gerente General de BHOA.
11. El solicitante debe obtener permiso por escrito para usar un lote contiguo vacio durante la construcción. Se permite tener un contenedor para material de construcción y basura, frente a la propiedad, en la calle, o en la orilla de la banqueta, por cuenta del propietario / contratista. En caso de que el permiso para usar el lote adyacente no se obtenga, o haya casas en ambos lados del proyecto, discutir una solución con el Comité de Diseño.
12. La estructura debe cumplir con lo especificado en los planos presentados durante todo el proceso de construcción cuando las demarcaciones de la topografía, o estacas y cordones mostrando los limites de la propiedad, y la ubicación regularizada se haya dado por terminada, notificar al Gerente General en la oficina de BHOA a fin de que el Comité de Diseño este en condiciones de inspeccionar el lugar.
13. Se debe instalar un baño portátil, y darle el adecuado mantenimiento para los trabajadores de la construcción, o una aprobado por el Comité de Diseño. No se pueden utilizar las instalaciones de la alberca de la Asociación.
14. Una vez que se haya cumplido con lo anterior, se debe obtener permiso del Comité de Diseño del Gerente General de BHOA, y de la dirección de Desarrollo Urbano y Ecología y colocarlo en el lugar.

 

 

15. El lugar de la construcción y la calle deben estar libres de basura y limpias cada noche.
16. No se permite que los obreros de la construcción vivan o acampen en el lugar bajo ninguna circunstancia, y deben salir de Bajamar al atardecer.
17. No se permite ningún cambio sobre los planos o materiales aprobados, sin la aprobación por escrito del Comité de Diseño. (dos (2) o mas deben firmar).
18. No se puede ocupar ninguna construcción hasta que el Comité de Diseño autorice al Gerente General para que expida un permiso de ocupación.
19. Cuando la construcción esté terminada, y usted este seguro que todos los requisitos se hayan cumplido, se debe llenar el formato de solicitud en la oficina de BHOA para el reembolso del depósito. El Comité de Diseño, (mínimo tres (3) miembros) inspeccionarán la construcción y el lugar, y ya sea que informen al solicitante por escrito sobre algún incumplimiento que debe remediarse antes de que se autorice la devolución del depósito.

REGLA 3ª.
Todos los techos deberán ser recubiertos con teja autóctona del lugar, de barro rojo, con una inclinación mínima de 1 vertical a 4 horizontal, excepto un 20% del área cubierta que podrá ser plana con acabado también de teja de barro o ladrillo rojo, según aprobación del Comité de Diseño. Los techos con pretil, propios de la arquitectura colonial mexicana, podrán ser aprobados en un proyecto individual, si el carácter total de la edificación mantiene unidad tonel contexto arquitectónico general, así como suficiente calidad estética. En ningún caso el área cubierta total excederá del 50% del área de cada lote.

REGLA 4ª.
Todas las casas tendrán una superficie mínima habitable de 48 metros cuadrados y deberán incluir un baño completo y cocina con fregadero, equipado con triturador de desperdicios integrado a la plomería.

REGLA 5ª.
Los planos esquemáticos que se adjuntan, indicando límites de construcción, estacionamientos, alturas, etc., se usarán como guía en todas las solicitudes al Comité de Diseño. Nótese que las cubiertas y alturas son máximas y los espacios entre las construcciones y las líneas de propiedad son mínimos. Solo se permitirá la construcción de casas pegadas al límite de la propiedad en la Misión San Diego (pero sin incluir Misión San Diego Ampliación) y la Misión Todos Santos. Todas las casas en las demás Misiones deberán tener dos patios laterales.

En casas de un piso en lotes de 10 a 19 metros de ancho, el limite frontal y el posterior pueden ser invertidos con objeto de construir al frente un patio cerrado, suprimiendo la pérgola del fondo. En los lotes con fondo hacia áreas comunes u otros espacios abiertos, la restricción posterior podrá reducirse a 3 metros, siempre y cuando las condiciones del proyecto lo requieran para construir un patio interior y sea aprobado por el Comité de Diseño.

Las casas que se construyan pegadas al límite de propiedad (colindancias) deberán estar una junto a la otra en la misma colindancia. El segundo propietario en construir podrá hacerlo en la misma colindancia o con dos patios laterales, pero el patio lateral adyacente a la colindancia existente deberá tener por lo menos dos metros de ancho, con un volado de un metro como máximo.

Si existe una casa vecina con patio del lado del segundo propietario en construir, este tendrá que proveer de patio lateral adyacente.

No habrá casas estructuralmente unidas. Cuando las casas sean adyacentes deberán estar separadas por 5 CM y el espacio será protegido y sellado contra la lluvia y roedores por el segundo Miembro que construya, estando obligado el primer Miembro que construyó a facilitarle la ejecución de la obra.

Las casas que se construyen pegadas al límite de la propiedad deberán ser construidas de tal manera que la pendiente natural de techos y pisos se oriente hacia el patio lateral.

REGLA 6ª.
Se entenderá como visible desde una propiedad vecina, lo que pueda verse utilizando una línea visual de 1.75 metros de altura desde el nivel del piso de un área adyacente pública, privada, privada restringida o común.

REGLA 7ª.
En todos los lotes contiguos al campo de golf, áreas comunes, lagos o terrazas con vista al mar, habrá una superficie privada restringida de 3 metros dentro del lote, junto a la colindancia posterior, y en ella no se permitirá construir ninguna estructura con excepción de asientos o bardas de no más de 75 cms. De altura. Esta Regla podrá ser modificada solamente por el Comité de Diseño en casos de condiciones especiales del terreno.

REGLA 8ª.
Cada unidad deberá tener espacio por lo menos para un automóvil dentro de los límites del lote. Ningún estacionamiento o almacenaje de vehículos de motor o bicicletas de ningún tipo, botes, tendederos o bodega general deberá ser visible desde una propiedad vecina, y solo puertas de reja para garajes con un 25% de visibilidad, aprobadas por el Comité de Diseño serán permitidas. Se aceptará un espacio para estacionamiento, sin techar, en una sola parte lateral de la casa, si queda oculto de la propiedad vecina por una pared de 1.75 metros de altura.

REGLA 9ª.
No deberá haber ninguna estructura visible desde cualquier propiedad vecina que no esté ligada a la casa por medio del techo, muro principal o pérgola, con excepción de los lotes Jardín, donde el garaje o cobertizo de vehículo podrá ser despejado.

REGLA 10ª.
Las pérgolas o enrejados para control de los rayos solares, enredaderas, etc., estarán restringidas a un nivel en altura y no deben ser cubiertas. El diseño, localización y tamaño de estas deberá ser aprobado por el Comité de Diseño.

REGLA 11ª.
Todo drenaje pluvial será llevado a la calle adyacente.

REGLA 12ª.
Todos los lotes adyacentes al Paseo tendrán una pared de 1.75 metros de altura obligatoria, con superficie de aplanado blanco rugoso o terminada en piedra, complementado las paredes construidas por el Desarrollador a lo largo del Paseo en la Misión Todos Santos, y tales paredes se escalonarán en la forma que sea aprobada por el Comité de Diseño.

REGLA 13.
Todas las casas tendrán un área cerrada de cuatro paredes al frente y en el límite de la propiedad para depósitos de basura, válvulas de cierre, medidores de agua y electricidad, y tanques de combustible. Estas paredes deberán ser de tamaño y forma según requerimientos de la Comisión Federal de Electricidad y de la Comisión Estatal de Servicios Públicos de Tijuana.

Una toma de agua con válvula deberá ser instalada en las paredes principales exteriores para casos de incendio.

REGLA 14.
Si se coloca alguna fuente de luz, deberá ser oculta o indirecta, con el objeto de no poder ser observada directamente desde una propiedad vecina. También está prohibido cualquier tipo de superficies reflejantes y antenas cuando sean visibles desde una propiedad vecina.

REGLA 15.
No se permitirán antenas de radio o TV visibles desde propiedades vecinas. (Referirse a memorándum enviado a los usuarios con fecha 4 de octubre de 1978, relacionado con el uso opcional de antenas interiores de alto beneficio).

REGLA 16.
Todos los constructores deberán conectar el drenaje de aguas negras de acuerdo al Comité de Diseño. Las guarniciones, pavimentos, banquetas e instalaciones en general, así como la vegetación y apariencia de los lotes adyacentes, que hayan sido dañados durante el proceso de construcción deberán ser reparadas por los constructores.

NOTA: Los desagües pluviales no deberán conectarse a la red de drenaje de aguas negras, pues nulifican el proceso de tratamiento de las mismas y exceden el volumen de diseño de la planta.

En los casos en que el piso de la planta baja de una casa esté a menos de un metro sobre el nivel de la guarnición, los planos preliminares deberán incluir el nivel de la toma de drenaje en relación a nivel de planta naja de la casa para asegurar que el drenaje fluya por gravedad.

REGLA 17.
No se permitirá colocar letreros, excepto para identificar cas ay algunos letreros temporales como para vender o rentar propiedades. Los terrenos no deberán ser de mas de 0.20m² de superficie y deberán ser aprobados por el Comité de Diseño.

El tamaño de los números permanentes de la casa no deberá exceder de 10 (diez) centímetros de altura.

REGLA 18
El 1ro. De noviembre de 1977, con anterioridad a la venta de cualquiera de los lotes en cuestión, el Comité de Diseño adoptó la siguiente regla a petición de Desarrollos Urbanos de Baja California, S. A.

En los lotes No. 12 hasta el 16, manzana 03 de la Misión de San Diego, las construcciones se limitarán a un solo piso sobre el niven de la calle.

En la Misión Todos Santos, la construcción se limitará a un solo piso en la manzana 01, lotes No. 1 hasta el 16, y en la manzana 02, lotes No. 1 hasta el 12.

REGLA 19.
El Desarrollador proveerá de un lugar para disponer de la vegetación natural que se remueva de las obras de construcción (no cascajo). Todos los constructores deberán remover con cuidado la vegetación natural y transportarla al lugar indicado, sin maltratar la propiedad vecina.

REGLA 20ª.
Todo el proceso de construcción, el almacenaje de los materiales y el equipo deberá llevarse a cabo dentro de los límites de la propiedad. No se podrán usar lotoes adyacentes, áreas comunes, banquetas o calles para llevar a cabo trabajos o almacenaje. Todo daño a calles, caminos y guarniciones serán responsabilidad del contratista y el propietario. Las reparaciones y la limpieza que se hagan deberán igualar las condiciones anteriores al inicio de la construcción y las deberán hacer los constructores.

REGLA 21ª.
Ninguna construcción podrá ocuparse permanente o provisionalmente, mientras no se hayan obtenido las licencias de ocupación, contratos y conexiones de electricidad, agua y combustible, así como una constancia por escrito del propietario dirigida a la Dirección Técnica de Bajamar, manifestando que ha recibido la obra y que todos los servicios urbanos se encuentran conectados y funcionando a su entera satisfacción.

Bruce Day
Disign Committee

 

 

DOCUMENTO DE CONVENIO

HEMOS RECIBIDO, LEIDO Y ENTENDIDO, Y ESTAMOS DE ACUERDO EN ACATAR Y CUMPLIR:

1. EL ANEXO B A LAS PROTECCIONES (LAS REGLAS DE DISEÑO establecidas para Bajamar, y las últimas revisadas y aprobadas en 2003).
2. Apéndice B. El procedimiento del Comité de Diseño para determinar las líneas del frente de las propiedades.
3. Apéndice C. Recomendaciones sobre Especificaciones de Plomería y Electricidad.

UBICACIÓN DEL PROYECTO: MISION____________ MANZANA____ LOTE____
MIEMBRO (PROPIETARIO) ________________________________________________
(Firma) (Nombre en letra de molde) (Fecha)
CONTRATISTA___________________________________________________________
(Firma) (Nombre en letra de molde) (Fecha)
ARQUITECTO____________________________________________________________
(Firma) (Nombre en letra de molde) (Fecha)
TESTIGO_________________________________________________________________
(Firma) (Nombre en letra de molde) (Fecha)

Gerente General de BHOA (Firma) (Nombre en letra de molde) (Fecha)

 

 

El procedimiento del Comité de Diseño para Determinar las Líneas del Frente de las Propiedades.

Determinar el centro de las calles pavimentadas. Determinar basado en los mapas si la calle es C-C o D-D.

Si es C-C, la línea de la propiedad es de 7.5 metros desde el centro de la calle.

Si es D-D, la línea de la propiedad es de 6.0 metros desde el centro de la calle.

Construcción de casas de un solo piso requiere de un espacio de 3.0 metros desde la línea del frente de la propiedad.

Construcción de casas de dos pisos requiere de un espacio de 4.5 metros desde la línea del frente de la propiedad.

Este procedimiento no aplica en caso de calle sin salida y curvas. El Comité de Diseño revisará las estacas del deslinde y medidas comparando contra una línea de frente de propiedad calculada en 0.7 metros (2 pies 4”) desde el borde exterior de la orilla de la banqueta de cemento.

Servicios y contenedores para basura y paredes hasta 1.75 metros están permitidos al límite de la línea de la propiedad. (Aplican algunas excepciones).

 

 

Recomendaciones sobre Especificaciones de Plomería y Electricidad

Especificaciones sobre Plomería

a. Todas las instalaciones de plomería deben estar bien cubiertas y ventiladas.
b. Tubería de 2” hacía la salida del lava trastos de la cocina.
c. Todos los aparatos de gas tienen una válvula manual para cerrarlos en la pared.
d. Todos los calentadores de agua de gas tienen escape por el techo.
e. Todas las secadores de gas tienen escape y ventilación hacia exterior.
f. No hay tubería de gas colocado por debajo de la casa o del garaje.
g. Todas las líneas de presión de gas probadas a 10 psi por 15 minutos.
h. Tubería para el encendido de los troncos debe ser tubería de hierro desde la válvula.
i. Dispositivo para que la corriente de agua no se regrese instalado en la línea de agua principal enseguida de la válvula de cierre desde el medidor de agua.
j. Todos los calentadores de agua equipados con una válvula de presión y temperatura terminada en seis pulgadas sobre el piso y preferiblemente al exterior.

 

 

a. Cortacircuitos principal de 100 amp en el medidor.
b. Alambre Mínimo #2 desde el circuito principal hasta la casa.
c. Un conducto de 1 pulgada mínimo desde el medido hacia la casa.
d. 12 circuitos sub. tablero mínimo en la casa.
e. El sub. Tablero debe estar conectado a tierra hacia la tubería de agua.
f. Todos los receptáculos de la pared deben estar conectados a tierra con alambre verde al tablero.
g. Todos los artículos eléctricos conectados a tierra.
h. Receptáculos de pared en la cocina en dos interruptores separados.
i. Triturador de alimentos y lavadora de platos juntos en un tercer circuito separado.
j. Estufa eléctrica y horno en 30 amperes. Circuitos (con alambre #10).
k. Ningún interruptor eléctrico cerca de 4 pies de la tina o la regadera.
l. Detectores de humo con alambre duro dentro de 10’ de las recámaras.
m. Detector de monóxido de carbono en receptáculo de pared dentro de la recámara principal si la casa utiliza gas propano.
n. Interruptores GFI en la cocina, baño y receptáculos sobre pared exterior, o interruptores GFI en el sub. tablero soportando y apoyando estos circuitos.

 

 

Estos Convenios, Condiciones y Restricciones (también denominados las "Protecciones”) se otorgan de acuerdo con: (a) el permiso de fideicomiso otorgado por la Secretaría de Relaciones Exteriores, de fecha 15 de noviembre de 1974 (el "Permiso de Fideicomiso") y (b) el contrato de fideicomiso de fecha 4 de noviembre de 1974, reformado el 10 de enero de 1975 (el "Fideicomiso") cuyo Permiso de Fideicomiso y Fideicomiso se han registrado en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de Ensenada, Baja California, México, bajo Partida 14211, a Fojas 92 del Tomo LIII, y Partida 14592, a Fojas 228 del Tomo LIV, ambos de la Sección 1, con fecha 2 de diciembre de 1974 y 7 de marzo de 1975, respectivamente, y (c) el Acuerdo de fecha 22 de abril de 1974, expedido por el Gobernador del Estado de Baja California, Acuerdo que fue publicado en el Periódico Oficial del Estado de Baja California el 30 de abril de 1974. Se pretende que la propiedad, uso, aprovechamiento, posesión y mejoras que se lleven a cabo en el desarrollo turístico Costa Bajamar (también denominado "Bajamar") en todo momento estén sujetos a las disposiciones de los mencionados documentos y a estas Protecciones. En el evento de cualesquier conflicto entre estas Protecciones y dichos documentos, las disposiciones de aquellos se aplicarán con prioridad.

Cada miembro de la Asociación de Usuarios del Complejo Turístico Costa Baja- mar, A. C., a quien se designará como Miembro de Bajamar, por su aceptación de los derechos de Fideicomisario "B" o del título de propiedad del inmueble correspondiente a la Unidad que se le haya asignado, estará obligado a convertirse y a permanecer como miembro de la Asociación y a respetar estas Protecciones, las Reglas de Conducta, Reglas de Diseño, el Permiso de Fideicomiso, el Fideicomiso, y todas las leyes aplicables, y conviene en que obligará a su sucesor o al cesionario de sus derechos, a subrogarse en su lugar y a que en el evento de su incumplimiento con lo anterior o en caso de no obligar a su sucesor o cesionario, será personalmente responsable de todos los daños que se ocasionen frente a los demás miembros, y de todas las costas u honorarios efectivos de abogados aplicables al ejercicio de acciones legales.
Estas Protecciones se otorgan por Desarrollos Urbanos de Baja California, S.A., como Desarrollador de Costa Bajamar.
Esta bella e inexplorada propiedad a la orilla del mar, así como la singular belleza
de Baja California, han inspirado al Desarrollador para planificar e iniciar la construcción de este desarrollo turístico. Estas Protecciones se han elaborado para garantizar una comunidad atractiva y organizada, así como la continuidad del ambiente natural y la futura efectiva administración por parte de los miembros a través de la Asociación de Bajamar. Con la intervención del Comité Directivo y del Comité de Diseño, el Desarrollador se ha propuesto perpetuar el aprovechamiento total de la tradición histórica y de las ventajas naturales de Costa Bajamar. El Desarrollador está convencido de que esta filosofía es útil a los intereses públicos y privados, ya que establece un uso benéfico de la tierra que es compatible con la topografía natural, creando un ambiente que enriquece el espíritu de sus participantes. Se supone que todos los Miembros en sí mismos tienen la misma motivación para su propio aprovechamiento, así como para el aprovechamiento de sus vecinos residentes. Precisamente con el propósito de fomentar lo anterior se han preparado estas Protecciones, siendo propósito del Desarrollador que en reconocimiento de lo antes dicho se entiendan e interpreten estas Protecciones.

 

 

La "Propiedad" se refiere al desarrollo turístico Costa Bajamar actualmente propiedad fiduciaria del Banco Azteca, S. A., que funge como fiduciario (el "Fiduciario") de conformidad con el Fideicomiso.

"Bajamar" se referirá a cierta porción de la Propiedad, que se especifica en el plano que se adjunta al presente documento como Anexo A.

"Lote" se referirá a cada una de las fracciones de terreno en que se han dividido a Bajamar.

''Unidad" se referirá a cualquier Lote, que no sea Área Común, en unión de cualesquiera mejora colocada en él por Miembro titular de los derechos que corresponden a tal Lote, conjuntamente con el derecho respectivo para usar el Área Común Restringida. Cuando cualquier Lote contenga más de una estructura individual habitacional, en la que se proponga habite una sola familia, se entenderá que tal estructura habitacional será individualmente considerada como una Unidad, para los efectos de esta definición.

"Áreas Privadas" serán aquellas áreas dentro de un Lote, distintas del Área Común
o Área Común Restringida, en uni6n de las mejoras de tiempo en tiempo allí construidas, con salvedad de las áreas designadas como Áreas Privadas Restringidas.

"Áreas Privadas Restringidas" serán aquellas porciones de cualquier Lote así clasificadas por el Desarrollador o por el Comité de Diseño, de acuerdo con las Reglas de Diseño.

"Área Común" serán aquellas fracciones de terreno, mejoras y facilidades de Bajamar, de las cuales el Fiduciario sea titular y las cuales se administren para uso y aprovechamiento común de los Miembros. Tales áreas aparecen designadas como Áreas Comunes en el documento que se adjunta al presente y que se identifica como Anexo A. Para el efecto de establecer cuotas de mantenimiento y en relación con la observancia de todas las demás disposiciones de estas Protecciones, las Áreas Comunes también incluirán todas aquellas otras áreas y facilidades que hayan sido dedicadas o transferidas a cualquier entidad gubernamental o empresa de servicios públicos, y que estén ubicadas dentro de los límites de propiedad de Bajamar.

"Áreas Comunes Restringidas" serán aquellas porciones de las estructuras de Unidades múltiples, y los Lotes donde se localicen tales estructuras, que hayan sido construidas o que se operen en forma tal que se establezcan elementos indivisibles en común dentro de las Unidades que forman tal estructura y Lote. En dichas estructuras de Unidades múltiples tales elementos podrán incluir los vestíbulos de entrada, corredores, escaleras, elementos estructurales de pisos y techos, muros de soporte, columnas, techos, cimientos, equipos y espacios para elevadores, equipos de calefacción central y de aire acondicionado, tanques de depósito, bombas y otros servicios centrales, tubos, ductos, ventilas, conductos alambres y otras instalaciones de servicio, en donde fuera que estén ubicadas, salvo las salidas de las mismas que estén ubicadas dentro del espacio habitacional interior de una vivienda, todo ello junto con el área de terreno del Lote o Lotes en que esté ubicada cada estructura. Tales elementos no incluirán puertas ni ventanas ni elementos interiores de acabado tales como alfombras, recubrimientos de pisos o muros, cubiertas acústicas de techos, yeso, pintura, y todos los otros elementos de naturaleza similar dentro de la Unidad individual, que serán la exclusiva responsabilidad del Miembro individual titular del derecho de uso respectivo.

"Instalación Recreacional" será aquel servicio establecido de acuerdo con el inciso 7.02 siguiente, o desarrollado por el Desarrollador de acuerdo con su libre discreción y a su elección.

"Entidad Participante" será cualesquier organización que haya celebrado un convenio con el Desarrollador o con la Asociación de acuerdo con el Inciso 8.02 de estas Protecciones.

''Proyecto" significará un Lote dividido o que vaya a dividirse en más de una unidad.

"Área de Proyecto" se referirá al terreno dentro de Bajamar, que se encuentre dentro de los Límites de cualquier Proyecto y que sea designado como "Área de Proyecto" por el Desarrollador o por el Comité de Diseño.

"Comité de Proyecto" se referirá al cuerpo regulador que tenga el control de cualquier Proyecto.

"Desarrollador" se referirá a Desarrollos Urbanos de Baja California, S. A.

"Fiduciario" significará y se referirá al Banco Azteca, S. A. o a quien lo substituya de acuerdo con el Fideicomiso arriba mencionado.

“Miembro” será el titular de los derechos de fideicomisario o del derecho de propiedad de cualesquiera Unidad. Cualquier Miembro podrá delegar el derecho al uso y aprovechamiento de su Unidad y del Área Común a favor de su familia, invitados y arrendatarios, de acuerdo con los requisitos del Fideicomiso, de estas Protecciones y de las Reglas de Conducta.

"Huésped" significará cualquier invitado de una Entidad Participante, que use los servicios por ella proporcionados.

"La Asociación” es la Asociación descrita en el Artículo V de estas Protecciones.

"El Consejo Directivo" será el consejo de administración de la "Asociación de Usuarios del Complejo Turístico Costa Bajamar, A. C.".

El "Gerente" será la persona o entidad más adelante descrita en el Inciso 5.06e.

"Protecciones" son estos Convenios, Condiciones y Restricciones de Bajamar.

"Reglas de Conducta" son las reglas establecidas de tiempo en tiempo por el Consejo Directivo de acuerdo con el Inciso 5.07.

"Reglas de Diseño" son las reglas establecidas de tiempo en tiempo por el Comité de Diseño de conformidad con el Inciso 4.04.

"Año Fiscal" será el año que corre del 1º de enero al último día del mes de diciembre.

 

 

2.01 Estas Protecciones se aplicarán a la totalidad de los inmuebles incluidos ahora o en el futuro en Bajamar.
2. 02 El Desarrollador podrá, de acuerdo con las disposiciones de este Artículo II,
de tiempo en tiempo y a su sola discreción, anexar a Bajamar toda o cualesquiera parte de la Propiedad o cualesquiera otro inmueble de tiempo en tiempo adquirido o controlado por el Desarrollador, en una área que no exceda de dos kilómetros contados desde los límites exteriores de la Propiedad.
2. 03 La anexión estará sujeta y será efectiva al satisfacerse las siguientes condiciones:
a. El Desarrollador declarará que tal inmueble deberá sujetarse a estas Protecciones y a otras reglamentaciones que el Desarrollador llegue a establecer para tal inmueble;
b. El Desarrollador deberá haber obtenido todas las aprobaciones gubernamentales necesarias para anexar el inmueble;
e. La anexión no deberá aumentar substancialmente las cuotas que se hayan establecido hasta antes de tal anexión, para los Miembros de Bajamar, ni deberá aumentar substancialmente la carga sobre Áreas Comunes, a menos que se aumente una cantidad proporcional de terreno, destinada a Áreas Comunes y, en cualquier caso, tal anexión o anexiones no se llevarán a cabo pasados cinco (5) años desde la fecha del último "Public Report" del Departamento de Bienes Raíces del Estado de California, en relación con una fase del desarrollo de la Propiedad. Cualesquiera anexión que no satisfaga los requisitos antes mencionados en este Artículo II, requerirá del consentimiento de las dos terceras partes de los Miembro, distintos del Desarrollador.
2. 04 Al hacerse efectiva cualquier anexión, el inmueble materia de la misma pasará a constituir una parte de Bajamar, y la Asociación tendrá, aceptará y ejercitará jurisdicción sobre tal inmueble como parte de Bajamar. No obstante cualquier disposición contraria de este documento, la reglamentación mencionada en el anterior Inciso 2.03 a. podrá, con respecto a todo o parte del inmueble descrito en tal reglamentación, prever o referirse a uno o más documentos que establezcan o instituyan cualesquiera o todas las siguientes circunstancias siempre que las mismas no sean inconsistentes con los fines del desarrollo según se ha declarado en estas Protecciones, el Permiso de Fideicomiso y el Permiso de Fraccionamiento, incluyendo pero sin limitarse a usos residenciales o recreacionales turísticos, lotes para casas unifamiliares o para "townhouse" o edificios o complejos de condominios multifamiliares, hoteles, uso deportivo o comercial, facilidades públicas o de la comunidad y uso anexos:
a. Aquellas nuevas clasificaciones de terreno no previstas en el Artículo III, y aquellas limitaciones, restricciones, convenios y condiciones aplicables al uso de
tal terreno, en la forma que el Desarrollador considere apropiado para el desarrollo de esa propiedad;
b. Con respecto a la clasificación de terrenos establecida en el Artículo III, aquellas limitaciones, restricciones, convenios y condiciones adicionales o distintas, aplicables al uso de tales terrenos, de acuerdo con lo que el Desarrollador estime conveniente para el desarrollo de tales inmuebles, siempre y cuando dichas limitaciones, restricciones, convenios y condiciones, adicionales o diferentes, por lo que respecta a las Áreas Comunes que se encuentren dentro de dichas propiedades, no discriminen entre Miembros y Huéspedes o entre Miembros de ese inmueble y otros Miembros de cualesquier otro inmueble dentro de Bajamar; y / o
c. Reglamentaciones distintas aplicables exclusivamente a un Proyecto en particular.

 

 

3. 01 Clasificación de inmuebles
Todos los terrenos dentro de Bajamar han sido clasificados como sigue: (a) Áreas Privadas, (b) Áreas Privadas Restringidas, (e) Áreas Comunes, (d) Áreas Comunes Restringidas, y (e) Áreas de Proyectos.
3. 02 Áreas Privadas
El Área Privada de cada Unidad será para uso y beneficio exclusivo del Miembro correspondiente a la Unidad de que se trate, de acuerdo con las siguientes limitaciones y restricciones:
a. La Asociación, el Desarrollador, o sus apoderados debidamente autorizados, tendrán derecho en cualquier momento, sin ninguna responsabilidad para con el Miembro, a entrar en cualesquiera Área Privada con el propósito (1) de mantener tal Área Privada, de conformidad con el párrafo a. del Inciso 5. 06, (2) de retirar cualesquier mejora construida, reconstruida, terminada, alterada o conservada sobre tal Área Privada en contravención con lo dispuesto por el Inciso 3.03, (3) de restaurar o de otra forma restablecer tal Área Privada, en la forma que se autoriza por el párrafo e. del Inciso 3.03, (4) de hacer cumplir, de cualesquier otra forma y sin limitación alguna, todas las restricciones señaladas en este Inciso así como en el Inciso 3.03, y (5) de cruzar la propiedad con excavaciones zanjas o de otra forma con el propósito de instalar o mantener servicios comunes, o sistemas para uso de la comunidad, que incluirán en forma enunciativa y no limitativa, agua, drenaje, líneas de gas, electricidad, desagüe, zanjas y pasos de drenaje, teléfono, líneas y cables de televisión, etc., siempre y cuando este derecho no interfiera con las estructuras existentes y además siempre y cuando el área de cada Unidad en que tal obra sea realizada sea después restaurada a su estado original con todo el respeto a los aspectos estéticos y en la mayor extensión comercialmente posible, por la Asociación o el Desarrollador, según el caso. En cada caso, al realizarse las instalaciones el derecho aquí mencionado se convertirá en una servidumbre en favor del Desarrollador o sus cesionarios.
b. No se realizará ni se llevará a cabo ninguna mejora, excavación u otra obra que en cualquier forma altere una Área Privada (o que trastorne la vegetación, la superficie o los objetos naturales que reposen en la misma) de su estado natural o terminado, existente a la fecha en que tal Área Privada haya sido designada para beneficio de o adquirida por un Miembro, ni se permitirá que se haga o realice por un Miembro salvo en estricto cumplimiento con las Reglas de Conducta, Reglas de Diseño, el Inciso 3.03 o cualquier otra disposición aplicable de estas Protecciones.
C. El Área Privada de cada lote deberá utilizarse exclusivamente para fines residenciales y no deberá ocuparse por más de una familia (incluyendo sus sirvientes y visitantes transitorios); sin embargo lo dispuesto en este párrafo c. no impide que:
(1) Cualquier persona satisfaga o lleve a cabo actividades profesionales de su vocación dentro de las Áreas Privadas, siempre que tal persona (aa) también utilice tal Área Privada con fines residenciales, (bb) trabaje para sí y no tenga empleados trabajando en dicha Área Privada y (cc) que no anuncie para venta al público dentro de o desde tal Área Privada.
(2) Los Miembros den en arrendamiento cualquier Unidad, conforme al Fideicomiso, de tiempo en tiempo, sujeto, también, a las disposiciones a que estarían sujetos los Miembros.
(3) El Desarrollador utilice edificios residenciales o Áreas Privadas y los destine a oficinas o a actividades de comisión y venta de bienes raíces y arrendamientos. Este derecho de uso puede ser delegado a terceras personas por el Desarrollador, bajo los términos y condiciones que a su libre discreción estime razonables el propio Desarrollador.
d. Todas las Áreas Privadas y cualesquiera y todas las mejoras de tiempo en tiempo allí colocadas, deberán conservarse por el Miembro, en buen estado y deberán repararse en caso necesario, a expensas de dicho Miembro y cada Miembro será responsable de cualesquier impuestos establecidos en relación con tal Área Privada, impuestos que deberán pagarse directamente a la autoridad fiscal en caso de que el inmueble sea gravado por separado, o se pagarán en la forma que se establece en el párrafo d. del inciso 5. 05.
e. No se llevará a cabo ninguna actividad que a discreción del Consejo Directivo razonablemente se considere nociva u ofensiva dentro de cualesquiera Área Privada, ni se realizará actividad alguna ni se colocará ningún objeto que sea o pueda ser una molestia para los otros Miembros, en el aprovechamiento de sus Áreas Privadas o Áreas Privadas Restringidas, o en su aprovechamiento de Áreas Comunes, Áreas Comunes Restringidas y Áreas de Proyecto.

3. 03 Construcción en Áreas Privadas
El derecho de un Miembro de construir, reconstruir, terminar.- alterar o mantener cualesquier mejora sobre, abajo o arriba de una Área Privada, o de crear o realizar cualesquier excavación o relleno en la misma, o a realizar cualesquier cambio en el declive natural o existente de tal área o instalar cualesquier Iínea de servicio (alambre o conducto) sobre el terreno o arriba de él, queda absolutamente prohibido hasta en tanto y a menos que el Miembro primero obtenga la aprobación del Comité de Diseño, por escrito, para llevar a cabo tal actividad, en adición a los permisos gubernamentales y reglamentarios que puedan resultar necesarios. La Asociación corregirá cualesquier contravención a esta disposición y el Miembro reembolsará a la Asociación de los gastos en que esta incurra en relación con tal
corrección.
a. Cualesquier Miembro que se proponga construir o reconstruir, pintar, dar acabado o alterar cualquier parte del exterior de cualquier mejora sobre o dentro de su Área Privada, o realizar cualesquiera obra para la que se requiera la aprobación previa del Comité de Diseño solicitará a dicho Comité la mencionada aprobación en la forma siguiente:
(1) El Miembro deberá notificar al Comité de Diseño de la naturaleza de su obra propuesta.
(2) El Miembro deberá someter al Comité de Diseño para su aprobación, los planos y especificaciones de la obra propuesta, en la forma en que de tiempo en tiempo requiera el Comité de Diseño o en la forma que se requiera por las Reglas de Diseño. El Comité de Diseño deberá requerir que la presentación de los planos y especificaciones se acompañe con el pago de derechos razonables, para cubrir la revisión de los planos.
b. De conformidad con las disposiciones del párrafo c. siguiente, el Comité de Diseño deberá aprobar los planos, dibujos y especificaciones que se le hayan sometido de acuerdo con el párrafo a., siempre que se satisfagan las siguientes condiciones:
(1) El Miembro de que se trate deberá haber cumplido estrictamente con lo dispuesto por el párrafo a., anterior y,
(2) Que los planos y especificaciones se hayan preparado de acuerdo con estas Protecciones y las Reglas de Diseño vigentes en la fecha en que tales planos se le hayan sometido.

Todas las mencionadas aprobaciones deberán realizarse por escrito y podrán condicionarse a que el Miembro presente planos y especificaciones adicionales, en la forma que lo estime apropiado el Comité de Diseño, Los planos, dibujos y especificaciones que no hayan sido rechazados dentro de los sesenta (60) días a partir de la fecha en que se hayan presentado al Comité de Diseño se considerarán aprobados. Esta presunción de aprobación, sin embargo, no será efectiva hasta que el Miembro solicitante se presente a la oficina del Comité de Diseño en o después del sesentavo día para determinar la respuesta del Comité de Diseño. Si en ese momento la res- puesta recibida niega la aprobación, la presunción de aprobación no se aplicará. La razón de este procedimiento es la de evitar malas interpretaciones que pudieran surgir en el caso de que el Comité de Diseño no cuente con los medios para comunicarse en forma conveniente con un Miembro solicitante, o en el caso de que la notificación no haya sido entregada por cualesquier motivo. Desde luego es conveniente que el Miembro solicitante se mantenga en comunicación periódica con el Comité de Diseño durante el período de solicitud.
c. A pesar de las disposiciones del párrafo b. anterior, si los Miembros del Comité de Diseño, a su sola discreción llegaren a encontrar que la obra propuesta, por cualquier razón (incluyendo el diseño, altura o ubicación de la mejora propuesta y el efecto probable de la misma sobre otros Miembros en el uso y aprovechamiento de sus Áreas Privadas, Restringidas, Comunes, Comunes Restringidas o de Proyecto) es incompatible con Bajamar, el Comité de diseño no aprobará los planos, dibujos, y especificaciones que se le hayan presentado de acuerdo con el párrafo a. Anterior y así lo notificará al Miembro de que se trate por escrito, indicándole las razones que hayan motivado la negativa de la aprobación.
d. El Miembro deberá comenzar la construcción, reconstrucción, terminado, alteración o cualesquier otra obra en cuestión de conformidad con los planos aprobados y dentro del año siguiente a la fecha de la aprobación respectiva. Si el Miembro contraviene lo dispuesto por el presente párrafo, cualquier aprobación otorgada de acuerdo con el párrafo c. anterior se considerará revocada a menos que, a solicitud escrita del Miembro antes de o después de la expiración del mencionado período de un año y siempre que el Comité de Diseño encuentre que no ha habido cambio alguno en las circunstancias del caso, se prorrogue por el Comité de Diseño, por escrito, el plazo para tal iniciación.
e. A la terminación de cualquier construcción o reconstrucción, alteración o terminación del exterior de cualquier mejora, o a la terminación de cualquier otra obra para cuya ejecución sea necesario obtener la aprobación de planos conforme a este Inciso, el Miembro deberá notificar de la misma al Comité de Diseño y dentro de los sesenta (60) días siguientes el Comité de Diseño o su representante debidamente autorizado podrán inspeccionar tal mejora para determinar si fue construida, reconstruida, alterada o terminada cumpliendo substancialmente con los planos aprobados. En el evento de que el Comité de Diseño encuentre que tal construcción, reconstrucción, alteración o terminado no se realizó cumpliendo substancialmente con los planos aprobados, o no fue realizado de acuerdo con el espíritu de estas Protecciones o cualesquiera reglas o reglamentos aplicables, deberá notificar al Miembro de tal incumplimiento dentro de dicho período de sesenta (60) días y requerirá al Miembro para que remedie tal incumplimiento. En el evento de que pasados sesenta (60) días desde la fecha de la notificación al Miembro, este no haya remediado su incumplimiento, el Comité de Diseño deberá notificar al Consejo Directivo de tal incumplimiento y la Asociación, a su elección, podrá retirar las mejoras o remediar el incumplimiento, y el Miembro deberá rembolsar a la Asociación de todos los gastos en que ésta haya incurrido con ese motivo. Si por cualesquiera razón el Comité de Diseño no notifica al Miembro de cualquier tal incumplimiento dentro de los sesenta (60) días después de recibir la mencionada notificación de terminación respectiva, la mejora se considerará realizada de acuerdo con los planos aprobados, excepto que tal presunción no será efectiva a menos que el Miembro pueda demostrar que ha cumplido con el procedimiento de presentación personal que se establece al final del párrafo 3.03 b. (2) anterior.
f. En el evento de que la construcción u obra que se pretenda realizar en una Área Privada sea tal que implique la destrucción del paisaje natural, el Desarrollador tendrá el derecho de retirar los elementos de tal paisaje para su propio uso, a menos que el Miembro elija retirar y apropiadamente guardar los elementos de tal paisaje para utilizarlos después.

3. 04 Área Privada Restringida
El Área Privada Restringida de determinados Lotes se utilizará y Destinará para beneficio exclusivo del Miembro titular de la propiedad o de los derechos de Fideicomisario "B" aplicables a tal Lote, de acuerdo con las siguientes limitaciones y restricciones y de acuerdo también con las Reglas de Conducta y Reglas de Diseño, cuyo propósito principal es Garantizar que las Áreas Privadas Restringidas se mantendrán atractivas a la vista y que no se restringirá la vista de los espacios libres contiguos.
a. La Asociación o sus apoderados autorizados tendrán el derecho en cualquier momento, sin responsabilidad para con el Miembro, de entrar en cualquier Área Privada Restringida, con el propósito (1) de dar mantenimiento a tal Área Privada Restringida, de acuerdo con el párrafo b. del inciso 5.06, (2) de dar mantenimiento al Área Privada, al Área Común y al Área común Restringida, (3) de retirar cualquier mejora construida, reconstruida, o conservada en tal Área Privada Restringida en contravención con lo dispuesto en el párrafo a. del Inciso 3. 07, y (4) en otra forma hacer cumplir las restricciones que se establecen en este Inciso y en el Inciso 3. 07.
b. No se realizará ni se llevará a cabo ninguna mejora, excavación u otra obra que de cualquier forma altere tal Área Privada Restringida (o que altere la vegetación, la superficie o los objetos naturales de su estado natural o de su estado existente en la fecha en que tal Área Privada Restringida haya sido primeramente designada para uso y aprovechamiento de o transferida en favor de un Miembro, salvo que se cumpla estrictamente con las disposiciones establecidas en el Inciso S. 07 y que se actúe dentro de las restricciones y limitaciones de dicho Inciso.
e. No se hará uso de las Áreas Privadas Restringidas, en forma alguna salvo (1) el uso que se haga en relación con las mejoras permitidas de acuerdo con el párrafo b. anterior, y (2) la utilización que se realice para fines recreacionales naturales que no molesten a los demás Miembros en el aprovechamiento de sus Áreas Privadas y Áreas Privadas Restringidas, o en su aprovechamiento de Áreas Comunes, Áreas Comunes Restringidas, y Áreas de Proyecto.
d. Cada Miembro será responsable de cualquier impuesto que se establezca o que grave el Área Privada Restringida dentro del Lote de que sea propietario o con respecto al cual tenga los derechos de Fideicomisario "B", debiendo pagarse dichos impuestos en forma directa a la autoridad fiscal, en el caso de que el inmueble se haya catastrado individualmente, o debiendo pagarse en la forma que se establece en el párrafo d. del Inciso 5. 05.

3.05 Área Común
El uso del Área Común se reservará en forma exclusiva y equitativa para todos los Miembros y Huéspedes; sin embargo, se deberán observar las siguientes limitaciones y restricciones:
a. El uso del Área Común se regulará por las Reglas de Conducta.
b. El uso del Área Común estará sujeto a las servidumbres y derechos que razonablemente se impongan por el Desarrollador para la construcción y operación de Bajamar, así como para tener acceso a carreteras y a servidumbres de paso y otras servidumbres relativas a servicios públicos que se establezcan por las autoridades, así como a otras servidumbres relacionadas con caminos y servicios públicos o privados que se establezcan en cualquier momento por la Asociación de acuerdo con las disposiciones del párrafo d. del Inciso 5. 06.
e. No se realizará ni llevará a cabo ninguna mejora, excavación u otra obra
que en forma alguna altere cualquier Área Común, de su estado natural o del estado que haya tenido en la fecha en que primeramente se hayan instituido estas Protecciones a menos que se cumpla estrictamente y se actúe dentro de las restricciones y limitaciones establecidas por el inciso 3. 07.
d. Cualquier porción del Área Común que se haya reservado para el desarrollo de una Instalación Recreacional, podrá desarrollarse en una o más Instalaciones Recreacionales, de conformidad con las disposiciones del Artículo VII. Dicha porción deberá usarse como Área Común hasta en tanto se desarrolle cualquier tal Instalación Recreacional. Al desarrollarse cualquier Instalación Recreacional por la Asociación de acuerdo con lo previsto por el Inciso 7. 02, dicha Instalación podrá utilizarse por cualquier Miembro o Huésped, de acuerdo con las disposiciones que establecen las Reglas de Conducta y que sean aplicables a tal uso.
e. Salvo en la medida que se autoriza por el párrafo d. anterior y por el inciso 3.07, no deberá utilizarse el Área Común, excluyendo los caminos o veredas designadas para fines ecuestres, de bicicletas o de peatones, excepto para fines recreacionales naturales que no mermen ni deterioren el Área Común, o que perturben ilógicamente a los Miembros, en relación con el aprovechamiento de sus Áreas Privadas y Área Privadas Restringidas. En las Reglas de Conducta, se establecerán limitaciones adicionales aplicables al uso de las Áreas Comunes.

3. 06 Área Común Restringida
El uso exclusivo de áreas Comunes Restringidas se reservará equitativamente para los Miembros que se encuentren dentro de Proyectos contiguos a tal Área Común Restringida; sin embargo, se aplicarán las limitaciones y restricciones que establecen los párrafos a., b., c., y e. del Inciso 3. 05, que se refieren al uso de Áreas Comunes por los Miembros y Huéspedes, en lo que respecta al uso de Área Común Restringida por los Miembros que se encuentren dentro de los Proyectos contiguos a tales Áreas Comunes Restringidas.

3. 07 Construcción en Área Común, Área Común Restringida y Área Privada Restringida.
No se realizará ni llevará a cabo ninguna mejora, excavación u obra que en cualquier forma altere cualquier Área Común, Área Común Restringida o Área Privada Restringida, de su estado natural o del estado que haya tenido en la fecha en que se hayan instituido estas Protecciones, a menos que se cumpla estrictamente y se actúe dentro de las restricciones y limitaciones siguientes:
a. Excepto en la medida que se permita por estas Protecciones, ninguna persona distinta de la Asociación o del Desarrollador o de sus agentes debidamente autorizados, o de un Miembro, en el caso de Área Privada Restringida, deberá construir, reconstruir, volver a dar acabado, alterar o mantener cualquier excavación o relleno, o cambiar los desagües naturales o existentes o destruir o retirar cualquier árbol, arbusto u otra vegetación, o perturbar cualquier objeto natural que se encuentre ubicado dentro de una Área Privada Restringida, Área Común o Área Común Restringida.
b. Excepto en la medida que se permite en el párrafo c. siguiente, si la Asociación o un Miembro, en el caso de Área Privada Restringida, se proponga construir o reconstruir, dar acabado o alterar el exterior de cualquier mejora ubicada o que vaya a ubicarse dentro de una Área Común o Área Común Restringida, o en el evento de que la Asociación se proponga realizar o crear cualquier excavación o relleno, o cambiar el estado natural o existente del desagüe de aguas superficiales, o retirar cualesquiera árboles, arbustos u otra vegetación, o plantar cualesquiera árboles, arbustos o cubrir con vegetación el suelo de cualquier Área Privada Restringida, Área Común o Área Común Restringida, la Asociación, o el Miembro, según el caso, deberán someter dos juegos de planos y especificaciones a la aprobación del Comité de Diseño, para la realización de tales obras, en la forma y con la información que el Comité de Diseño requiera en cualquier tiempo. El Comité de Diseño requerirá que la presentación de planos y especificaciones se acompañe con los con los derechos razonables que se causen por la inspección de planos.

Todas las autorizaciones deberán verificarse por escrito; sin embargo, los planos que no hayan sido rechazados dentro de sesenta (60) días contados desde la fecha de presentación de los mismos al Comité de Diseño, se entenderán tácitamente aprobados, excepto que tal presunción no será efectiva a menos que el Miembro demuestre haber cumplido con el procedimiento de comparecencia personal que se establece al final del párrafo 3. 03 b. (2) anterior. La desaprobación de planos por el Comité de Diseño deberá también realizarse por escrito y deberá contener las razones para tal negativa.
c. En cualquier momento, el Desarrollador podrá construir, reconstruir, dar acabado o alterar cualquier mejora, o realizar o crear cualquier excavación o relleno, o cambiar los desagües naturales o existentes, o cambiar, retirar o plantar cualesquier árboles, arbustos, vegetación superficial, u objeto natural ubicado dentro de cualquier Área Común o Área Común Restringida, o si determina que tal obra. (1) es razonablemente necesaria para la instalación de algún servicio público que sea útil a cualquier inmueble dentro de Bajamar o a cualquier Entidad Participante; (2) es razonablemente necesaria para la construcción de cualquier Instalación Recreacional, (3) es deseable para establecer o mejorar el acceso o para hacer más atractivo el uso y aprovechamiento de una Área Común o Área Común Restringida, (4) es deseable para proteger, sostener o conservar cualquier propiedad que forme parte de Bajamar, o (5) por cualesquiera de los motivos mencionados en el anterior párrafo 3.02 a.

3. 08 Área de Proyecto
El Área de Proyecto se destinará para uso y beneficio exclusivo de los Miembros que se encuentren dentro del Proyecto en cuestión, sin embargo, se observarán las siguientes limitaciones y restricciones:
a. La Asociación o sus agentes debidamente autorizados tendrán el derecho en cualquier momento, sin responsabilidad para con el Comité de Proyecto o cualesquier Miembros dentro del Proyecto, de entrar a cualquier Área de Proyecto con el propósito de: (1) dar mantenimiento a la totalidad o parte del Área de Proyecto, de acuerdo con el párrafo c. del Inciso 5.05, (2) dar mantenimiento a las Áreas Privadas, Áreas Privadas Restringidas, Áreas Comunes y Áreas Comunes Restringidas, (3) retirar cualquier mejora, construcción o reconstrucción, acabada, alterada o conservada dentro de tal Área de Proyecto en contravención con el Inciso 3.09, (4) restaurar o en otra forma reinstalar tal Área de Proyecto en la forma que autoriza el Inciso 3.09, y (5) hacer cumplir las restricciones establecidas o contenidas en este Inciso a en el Inciso 3.09.
b. No se realizará ni llevará a cabo ninguna mejora, excavación u otra obra dentro de o sobre cualquier Área de Proyecto, excepto en estricto cumplimiento con las Reglas de Conducta, las Reglas de Diseño, el Inciso 3. 09 y cualquiera otra disposición aplicable de estas Protecciones.
c. El Área de Proyecto deberá utilizarse exclusivamente para fines residenciales o para establecer Instalaciones Recreacionales relativas, y no más de una familia deberá ocupar cada unidad dentro de tal Proyecto ( incluyendo sus sirvientes y visitantes transitorios) pero, sin embargo, lo previsto en este párrafo c. no se interpretará como impedimento para que:
(1) Cualquier persona se dedique a satisfacer actividades profesionales de su vocación dentro de su unidad, siempre que dicha persona (aa) también utilice tal Área de Proyecto para fines residenciales, (bb) trabaje para sí y no tenga empleados trabajando en tal Área de Proyecto, y (cc) no anuncie ni ofrezca ningún producto o servicio para venta al público sobre o desde tal Área de Proyecto; o
(2) se dé en arrendamiento cualquier unidad, de tiempo en tiempo, por el Miembro, sujeto, sin embargo, a las Reglas de Conducta y al Fideicomiso.
(3) se utilicen por el Desarrollador, edificios residenciales o Áreas Privadas, o Áreas de Proyectos, y las destine a oficinas o a actividades de venta y comisión, de bienes raíces y arrendamientos. Este derecho de uso puede ser delegado a terceras personas por el Desarrollador, bajo los términos y condiciones que, a su libre discreción estime razonables el propio Desarrollador.
d. Todas las Áreas de Proyecto y cualesquiera y todas las mejoras, que con el tiempo ahí sean colocadas, deberán repararse y mantenerse por los Miembros respectivos, en buen estado a costa de dichos Miembros, quienes serán responsables del pago de cualesquier impuestos establecidos en relación con tal Área de Proyecto; tales impuestos deberán pagarse directamente a la autoridad fiscal en el caso de que el inmueble se haya catastrado por separado o deberán pagarse en la forma que se establece en el párrafo d. del Inciso 5. 05.
e. No se llevará a cabo ninguna actividad que a discreción del Consejo Directivo razonablemente se considere nociva u ofensiva, dentro de o sobre cualesquiera Área de Proyecto, ni se realizará actividad alguna ni se colocará en dicha Área objeto alguno que sea o pueda ser una molestia para los otros Miembros en el aprovechamiento de sus Unidades, Áreas Privadas o Áreas Privadas Restringidas, o en su aprovechamiento de Áreas Comunes y Áreas Comunes Restringidas.

3. 09 Área de Proyecto: Construcción y Alteración de Mejoras
El derecho de un Miembro o del Comité de Proyecto del Proyecto en cuestión, de construir, reconstruir, dar acabado, alterar o conservar cualquier mejora dentro, bajo o sobre cualquier Área de Proyecto, o de realizar o crear cualquier excavación o relleno en tal Área, o de realizar cualquier cambio en el desagüe natural o existente de la misma, o de instalar cualquier cable de servicio (alambre o dueto) en tal o sobre tal Área, o de plantar, destruir o retirar cualquier árbol u otra vegetación, o de perturbar cualquier objeto naturalmente ubicado en la superficie de tal área, quedará sujeto a las Reglas de Conducta y a las Reglas de Diseño, y a todas las limitaciones, restricciones y condiciones contenidas en los párrafos a. al f., inclusive, del Inciso 3.03, que se refieren a las Áreas Privadas y que se aplicarán a las Áreas de Proyecto siempre que todas las referencias que en sales párrafos se hagan al Miembro, deberán interpretarse como aplicables al Miembro del Área del Proyecto o al Comité de Proyecto del Proyecto en cuestión, según sea el caso.
3. 10 Presunción de cumplimiento
Se considerarán definitivamente aprobadas de conformidad con las disposiciones de este Artículo III, de las Protecciones de Bajamar, todas las siguientes mejoras, excavaciones, rellenos y otras obras:
a. Aquellas existentes o conservadas dentro de o sobre cualesquier propiedad de Bajamar en la fecha en que tal propiedad haya pasado a formar parte de Bajamar.
b. Aquellas existentes o conservadas dentro o sobre cualquiera Área Privada o Área Privada Restringida, en la fecha en que la titularidad de la propiedad o de los derechos de Fideicomisario "B" aplicables a tal Área Privada o Área Privada Restringida, haya sido primeramente adquirida por un Miembro.
e. Excepto en el caso de estructuras residenciales en sí mismas, aquellas que en cualquier tiempo se construyan, reconstruyan, acaben, alteren, instalen o conserven dentro de o sobre cualesquier propiedad de Bajamar por el Desarrollador o de conformidad con los planos y especificaciones que hayan sido aprobados por el Comité de Diseño siempre que tal aprobación no haya sido revocada.